長期優良住宅普及促進法 「ストック重視」の長期優良(200年)住宅の普及を図る制度

長期優良住宅制度とは

いいものをつくり、手入れをしながら長く住み継いでゆく「ストック型社会」の実現に向けて、超長命住宅のあり方とその維持保全の方法をまとめた「200年住宅ビジョン」を法制度化する「長期優良住宅普及促進法」がいよいよ平成21年6月4日から施行されました。この制度は、平成18年6月施行の「住生活基本法」の謳われた基本理念に基づいて制定(取組の経緯参照)されるもので、下記の基本方針に基づいています。
 
環境負荷の低減  新築住宅にあっては地産木材を利用して環境負荷を低減するとともに、
 ライフタイムCO2の排出を抑制し、同時に地域の活性化を図る
国民負担の軽減  長寿命化を実現して、短期建替による国民の負担を軽減する
国民の資産価値の向上  住宅の資産価値の向上を図るため、中古住宅市場の育成と流通整備を
 はかるとともに、住宅税制面での優遇策や住宅ローンでの多様なサービスの
 充実をはかる

施工者側にとっては、
  1. 住宅履歴書と維持管理活動をサポートする「あんしん台録」のようなソフトを活用すれば、お客様と心のかよう長いおつきあいができるようになり、定期点検の機会などをとらえて自然にアフター営業ができるようになるので、追加のリフォーム工事受注や機器の取替受注に結び付けられる
  2. 安心・信頼できる住宅会社として、地域の紹介客や子供世代の受注も期待できるようになる

というメリットやチャンスがでてきます。逆に、「長期優良住宅に対応できません」ということでは住まい手に納得していただける説明ができずに、家づくりの選択肢から外されることも将来起こりえることも念頭に入れておいてください。大手のハウスメーカーは既に準備済みです。

量より質の時代で住宅の長寿命化を図るために重要な考え方の一つに、「スケルトン」&「インフィル」があります。スケルトンは、簡単に変えることのできない構造躯体のことで、耐久性と耐震性が求められます。一方、ライフスタイルの変化や住宅所有者の変更があっても、住まい手のニーズに合わせて自由にリフォームして変えることのできる部分がインフィルで、可変性のある間取りや設備、内装のことを指します。

長期間使用するスケルトン部と臨機応変に変更できるインフィルを分離して考えるもので、太い梁や柱の架構でつくる日本の伝統住宅にも通じるものがある。これからの住宅設計には欠かせない概念です。

制度の主なポイント

参考記事:「長期優良住宅」について、建て主(施主)から説明を求められた時、どう説明するか?」
 (日経ホ ームビルダー 2009.10号より抜粋)

A. 「長期優良住宅」の目的と概要

長期優良住宅の認定は住宅性能表示制度をベースに、今回国がその認定基準概要を明確にしました。

性能項目

 認定基準の具体的な内容

住宅性能表示
制度の等級

劣化対策

 数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること  劣化対策等級3
 +床下・小屋裏の点検口
 +床下空間300mm以上

耐震性

 極めて稀に発生する地震に対し、継続利用の為の改修の
 容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること
 耐震等級2以上
 地震に対し、建基法の1.25
 の強度を確保

維持管理・
更新の容易性

 構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、
 維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために
 必要な措置が講じられていること
 維持管理等級3

可変性

 居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が
 可能な措置が講じられていること(スケルトンインフィル
 共同住宅のみ適用

バリヤフリー性

 将来のバリヤフリー改修に対応できるよう共用廊下等に
 必要なスペースが確保されていること
 共同住宅のみ適用

省エネルギー性

 必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されている
 こと
 省エネルギー対策等級4

居住環境

 良好な景観の形成その他の地域における居住環境の
 維持及び向上に配慮されたものであること
 

居住面積

 良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること
 戸建住宅で75m2、共同住宅で55m2
 

維持保全計画
と資金計画

 建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修に関する
 計画が策定されていること
 

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木造戸建住宅のイメージ
RC造共同住宅のイメージ

B.認定の流れ

認定は所管の行政庁によりなされますが、登録住宅性能評価機関による技術審査に基づく「適合証」を活用することができます。活用できる範囲は建築予定地を管轄する行政庁によって異なりますのでご注意ください。審査の手順は下記の通りです。

1の長期使用構造は、ほとんどの行政庁が「適合証」を受け入れていますが、2~4の項目については、各行政庁が独自の基準や景観計画、建築協定等を定めている場合がありますので、その場合は「適合証」が活用できませんで、各行政庁の審査に委ねられます。

  1. 長期使用構造等の基準:住宅の構造及び設備が長期使用構造であること
  2. 規模の基準:規則で定める面積基準以上であること
  3. 居住環境への配慮:住宅の良好な景観形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること (維持保全計画例) (1)戸建住宅 (2)共同住宅
  4. 維持保全の方法(資金計画を含む):(1)住宅の維持保全の方法(住宅履歴の記録と保存を含む)が告示で定める基準に適合するものであること (2)維持保全の期間が30年以上であること (3)資金計画が適切なものであること

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長期優良住宅のメリット

戦後に建てられた住宅は耐久消費財並みで平均寿命は25年~30年でしたので、社会資本として蓄積されることなく廃棄・建替されてきました。その廃棄物処理に要する費用や環境への負荷を考えると、住宅を長寿命化することによるメリットははかり知れません。

この制度の利用による建築主側の利点は下記の通りです。
  1. 住宅の長寿命化が図れて、耐震性にも優れる。(阪神大震災レベルの1.25倍の地震に耐えうるといわれています)
  2. 省エネに優れるため、年間の暖冷房費が約半額になることが期待できます。
  3. 減税措置が受けられます
  4. 住宅ローン優遇金利(長期固定金利のフラット35S/フラット50
  5. あんしん台録」などの住宅履歴書の整備で、より適切な修繕・改修が実現できます
  6. 中古住宅の転売時には有利な取引が期待できます。
政府では、長期優良住宅の認定を受けた住宅に対する税制上の優遇措置や補助金を設けています。

1.不動産取得税などの特例措置

  一般住宅 長期優良住宅
保存登記 固定資産税評価額x0.15% 固定資産税評価額x0.10%
移転登記 固定資産税評価額x0.3% 固定資産税評価額x0.1%
抵当権設定登記 借入金額x0.1%
不動産取得税 1200万円控除 1300万円控除
固定資産税 3年間 1/2軽減 5年間 1/2軽減

2.住宅ローン減税

居住年 控除期間 住宅借入金等の
年末残高の限度額
控除率 最大控除額
2010年 10年間 5000万円 1.2% 600万円
2011年
2012年 4000万円 1.0% 400万円
2013年 3000万円 300万円

3.フラット35S

10年間金利1.0%の引下げメリットは300万円以上
(1)良質な住宅にはローン金利を10~20年間引下げ
(2)長期優良住宅は20年間引下げ
(3)2010年は当初10年間の金利引下げ幅が1.0%

借入額3000万円、金利2.82%、35年元利均等払い(ボーナス払いなし)の場合
(赤字は【フラット35】との総支払額の比較)
【フラット35】 月々の返済額 112,462円
総支払額 47,234,126円
【フラット35】S 当初10年間の月々の返済額 96,630円
11年目以降の月々の返済額 108,211円
総支払額 44,058,721円(▲3,175,405円)
【フラット35】S
20年金利引下げタイプ
当初10年間の月々の返済額 96,630円
11年目以降の月々の返済額 104,655円
21年目以降の月々の返済額 106,884円
総支払額 43,393,305円(▲3,840,821円)

長期優良住宅のコスト

長期優良住宅は、一般的な住宅と比べて断熱性などの性能が強化されている分だけ建築コストも高くなってきますが、当社で独自に性能強化のための最も基本的な部分での追加費用(参考)を試算してみました。

試算条件:ごく標準的な木造二階建て、延床面積40坪(135m2)の住宅
 
  一般的な住宅(建築基準法レベル) 長期優良住宅 性能強化費用
(円)
耐震性  耐震等級1
 建築基準法レベル
 阪神大震災規模の地震で倒壊しない 
 耐震等級2以上
 筋交や金物が一般住宅よりも約2.5倍
 増える 10-15本筋交増
 250,000
劣化性  劣化等級3 
 外壁通気構造、柱はD1材、地盤面から1mは防腐・防蟻処理、土台はヒノキ・ヒバ
 等、水切有、脱衣室床にCFシート、壁ビニルクロス、ベタ基礎、基礎高40cm、
 基礎パッキン工法、小屋裏換気有
 0
維持
管理
 維持管理等級1
 基礎立上り外部ケリ出し部配管埋込 
 維持管理等級3
 基礎立上り外部ケリ出し部配管は
 サヤ管等により埋め込まず
 120,000
省エネ  省エネ等級2 
 天井:ロックウール(フィルム) 75mm
 壁  :ロックウール(フィルム)  55mm
 床  :スタイロフォーム      40mm
 開口部:
   金属性サッシ枠+複層ガラス(A6)
 
 省エネ等級4
 天井:ロックウール(フィルム) 160mm
 壁  :ロックウール(フィルム)  90mm
 床  :A種押出型ポリスチレンフォーム保温版
    3種             65mm
 開口部:
   金属性サッシ枠+
  低放射複層(Low-E)ガラス(A6)
 450,000
火災  感知警報装置設置等級2 台所・寝室
 同 等級3          +階段・居室
 0
耐火  耐火等級1
 外壁サイディング、普通ガラス
 0
空気
環境
 ホルムアルデヒド対策等級3 
 機械換気 F4建材 
 0
光視
環境
 等級なし()
 単純開口率・方位別開口比用計算書作成
 0
環境
 等級なし(一般的には非選択)   0
高齢者
配慮
 高齢者配慮対策等級1
 建築基準法レベル 階段踏面・蹴あげ・手すり
 0
防犯  防犯対策等級なし 
 その他が一般的(対策を講じる場合は建具表が必要)
 0
申請
費用
   技術審査費用・行政庁手続料
 設計性能評価申請費用
 長期優良住宅申請図書作成費用
 350,000
その他    等級打合せ・仕様確認費用 30,000
     合計追加費用
 建築主の負担となる費用の目安です
1,200,000
 

長期優良住宅と住宅性能表示

長期優良住宅の認定基準は、住宅性能表示制度での評価項目とほぼ同じ基準の4項目と、性能表示にはない3項目の計7項目となります。その連関は下記の通りです。

住宅性能表示制度 違い 長期優良住宅 表示制度等級
評価項目 認定基準
構造の安定 ←ほぼ同じ→ 耐震性 等級2以上
劣化の軽減 ←ほぼ同じ→ 劣化対策 等級3他2項目
維持管理への配慮 ←ほぼ同じ→ 維持管理/
更新の容易性
等級3
温熱環境 ←同じ→ 省エネルギー性 等級4
(次世代省エネ基準)
空気環境      
火災時の安全
光・視環境
高齢者への配慮
防犯性能
  追加項目 居住環境 地域の景観協定
条例に適合すること 
住戸面積 戸建住宅=75m2以上
共同住宅=55m2以上
維持保全計画
 構造耐力上、主要な部分等
について少なくとも10年毎に
点検すること、他4項目

普及促進事業(補助金)

平成21年5月の補正予算審議により、地域の中小住宅業者による木造住宅への助成(上限100万円/戸)が実施されることが決定しました。詳しくは、長期優良住宅普及促進事業をご覧ください。

参考:国土交通省 長期優良住宅普及促進事業について

長期優良住宅制度は優遇税制の制度ですが、この普及促進事業は補助金事業で両者は名前は似ていますが別物ですのでご注意ください。