優良住宅ローンのフラット35 長期固定金利住宅ローン(優良住宅取得支援制度)

フラット35の金利引き下げ幅拡大策が復活

フラット35Sの金利引き下げ幅拡大策は、平成23年9月末で受付が終了していたが、2011年度第三次補正予算の成立に伴い、一部内容を見直したうえで、年内に復活する見込み。

詳しくは、「フラット35S エコ」創設へ 新築/中古ともエコ住宅が対象(2011/11/17)

今回再開するフラット35Sは、新築・中古を問わず省エネ住宅の取得を重点的に優遇する「エコ」と従来型の「ベーシックに分かれる。「エコ」の当初5年間の引下げ幅は、被災地が1.0%、被災地以外は0.7%で被災地の復興を応援する政策となっている。(2011/11/17)

フラット35S 1%優遇金利修了

フラット35S(1%の金利優遇)が平成23年9月30日受付分までで終了となり、1%金利優遇終了後は0.3%優遇に戻る予定です。

参考: 【フラット35S】金利引下げ拡大幅修了のお知らせ 110802 flat35s

1%の金利優遇の権利を得るには9月30日までに住宅金融支援機構で申込受付となることが必要です。
不足書類があれば申込受付となりませんので9月12日までには当社に申込書類が届くようご手配をお願い申しあげます。

参考までに土地売買契約前、請負契約前でも申込は可能です。110802 

今月のフラット35金利と返済額

自分の条件に相応しい金利タイプを選択

住宅ローンには、フラット35のような全期間固定金利型の他、変動金利型とその混合型の固定金利期間選択型の3つの金利タイプがあります。

現在のような低金利時代には、変動金利型や固定期間の短い選択型が当初の金利が低いメリットが大きいためこれらのタイプを利用する利用者が多いですが、その反面借入期間が長期間にわたると金利上昇のリスクを負担することになります。金利上昇のリスクは、利用者の返済能力によってまちまちです。比較的高い返済能力のある利用者で、10年間未満で完済ができるようならば、リスクは小さくなります。あるいは、他に換金可能な資産を所有しているとか、近く退職金や贈与が受けられるなど、金利上昇の局面では一括繰り上げ返済が可能といった利用者であれば変動金利型のほうが得策です。

しかし、30年以上の長期ローンでは変動金利型の金利上昇リスクは相当です。全期間固定金利であれば、当初は金利が少々高くても、返済開始後仮に金利が上昇しても返済額が増えることはありませんので生活防衛には最適です。フラット35Sならば、良質で長寿命なため安定した生活基盤を築くことができるのでお薦めです。

金融機関には都市銀行や信託銀行、地方銀行、信用組合、JA、モーゲージバンクなど様々な種類があり、それぞれ審査の基準などに違いはありますが、融資の対象に該当するか、借入可能額はいくらまでかを判断する上で収入、物件、返済条件という3つのポイントをチェックし、総合判断します。住宅事業者は、詳しく商談を進める前に、お客様へのヒアリング項目を早めに聞き出しておくことがお互いの無駄を省くためにも大切。審査を持ちこむ前にチェックしておいてほしいポイントがあります。

  1. 気になる項目は早めに金融機関に確認をとってもらう
  2. 金融機関ごとに審査基準は異なる。同じ金融機関でも社会情勢によって基準の変更がある
  3. 借地権付きの住宅ローンは取り扱わない金融機関もある
  4. 収入の評価は、海外からの帰任者、パートや派遣社員で扱いが異なる
  5. 審査の基準はオープンにはされていない
  6. 申請は金融機関の種類を分散させて複数確保する
  7. お客様の希望を優先させるのはもちろんだが、それ以外にも押さえておく

ことが必要です。

 

 
変動金利型
固定金利
期間選択型
全期間
固定金利型
借入利率
半年毎見直し 選択した一定期間
は同じ
借入全期間固定
返済後の推移
5年毎に見直し
見直す場合は、変更前
金利の125%が上限
固定期間終了後は
選ぶ金利水準で
返済額が増減
借入期間中は
ずっと同じ
メリット
市場金利が下がれば
返済額が減少
一定期間の金利が確定
期間終了後は
金利動向でタイプ選択
借入時に
総返済額を確定
デメリット
市場金利が上がれば
返済額が増加
急な金利上昇で
未払い利息が生じることもある
借入時に返済額を
確定できない
固定期間終了後の
借入利率によっては
返済額が増加
市場金利が下がっても
返済額は減らない

フラット35 概要と手続き

フラット35は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供する35年長期固定金利の住宅ローンです。住宅ローンを利用してマイホームを取得するには、金利が比較的低く各種の優遇施策が政策的に実施されている今は絶好の環境。ここでは、住宅あんしん保証(株)が取次するオリックス株式会社のローンサービスをご提案します。
flat35doc
←必要書類

「フラット35」の現状

これまでは市中の銀行ではローンを組んでもらえず、「フラット35」しか使えない方の利用が大半でしたが、今は「フラット35」を使いたいというお客様が急増しています。その理由は、国が国民の住宅取得を促進するため、金利優遇していましたが、従来の0.3%優遇を1.0%優遇に拡大したからです。

基準金利は融資実行時点の金利が適用されます。

「フラット35」の特徴
  1. ノンバンクだから実現できる最低金利水準
  2. 転職後3ヶ月でも借入可能
  3. 派遣社員、契約社員も可能、パートの奥様の収入合算も可能です
  4. 親子リレーで35年返済が可能
  5. 団体生命信用保険が任意、つまり持病があっても借入可能
  6. つなぎ融資(土地代金・建物中間金)も充実しています (金融機関はオリックス信託銀行)
借入の手続きは簡単
  1. 事前審査で借入限度を確認してください
  2. 申込・ご契約は郵送で手続きも簡単です
事前審査の方法
  1. 住宅あんしん保証専用の事前申込書(審査用紙)を住宅事業者から入手して、必要事項を記入の上
    運転免許証・健康保険証・源泉徴収票や確定申告書の写など収入の分かる資料を添付して事業者に渡してください
  2. 2営業日前後で回答しますので、建築予算を確定させてください
本申込・金銭消費(金消)貸借契約=ローン契約
  1. 住宅の請負(売買)契約が成立したら、本申し込みをしてください。申込用紙は住宅事業者がお渡しします。必要事項をご記入の上、必要書類を添付の上、事業者にお渡しください。住宅あんしん保証に書類が到着してからオリックスと住宅金融支援機構による本審査が始まりますが、約2週間で結論がでます。
  2. 表示登記申請、適合証明書取得後、金消契約書類がオリックスから直接お客様に郵送されます。オリックスから電話で契約内容の説明をしますので、内容が把握できたら記名・捺印してオリックスに返送してください。
融資実行
  1. オリックスに金消契約書が到着してから、6営業日経過以降、オリックスの指定日に融資の実行が可能となります。通常指定日は毎週火・金曜日と月末の3日間です。
  2. 振り込みは、建設会社又は売主の指定口座へ直接振込されます。(つなぎ融資がある場合には、つなぎ返済金が差し引かれます)

フラット35ローンの対象

借入の対象は、契約書に記載された金額(建築請負契約書の請負金額・分譲住宅の売買契約書の売買金額)です。具体的な費用は下記の通りで、請求書や領収書で確認できる費用であることが必要です。

【住宅建設請負契約】 【住宅購入の売買契約】
設計費用、工事監理費用 住宅購入費用
敷地の測量、整地費用 新築住宅を購入する際の内装変更、設備設置工事費用
敷地内の既存家屋の取壊し、除去費用  
据付工事を伴う家具購入費用  
建築確認・中間検査・完了検査費用  
住宅性能評価検査費用  
請負契約書に貼付した印紙代 売買契約書に貼付した印紙代
カーテン、エアコン、照明器具などは、契約書に含まれるものは対象となる
外構工事は、その費用を支出したことを証する請負契約書の提示があれば対象となる

フラット35Sとは

フラット35は、もともと最低基準を定めた建築基準法以上の性能を持つことを融資条件にした住宅ローンです。フラット35Sは、そのなかでも特に良質で環境に優しく、長寿命な優良住宅の取得を支援するために始めた政策的な制度で、1.省エネルギー性能  2.耐震性  3.バリヤフリー性  4.耐久性・可変性 のいずれか一つ以上を満たす住宅に適用されます。

タイプ 【フラット35S】10年引下げタイプ 【フラット35S】20年引下げタイプ
  当初10年間 年1.0%引下げ
当初10年間         年1.0%引下げ
11年目以降20年目まで 年0.3%引き上げ
金利引下げの要件(以下のいずれか1つ以上の基準を満たすこと)
耐震性 ・耐震等級(躯体の倒壊防止等)2以上
・免震建築物
・耐震等級3
耐久性・可変性 ・劣化対策等級3、かつ
維持管理等級以上
・長期優良住宅
バリアフリー性 ・高齢者等配慮対策等級3以上 ・高齢者等配慮対策等級4以上
省エネルギー性 ・省エネルギー対策等級4 ・トップランナー基準適合 

もともとは、返済開始後10年間のい金利を0.3%引下げ(優遇)する制度でしたが、政府の経済対策で平成22年2月から金利の引き下げ幅が1.0%に拡大されています。そのため、フラット35の申込みが急増し、90%以上をフラット35Sが占めるようになっています。又、長期優良住宅のように、もう一段性能の高い住宅については、20年金利引き下げタイプが適用されます。

フラット35Sの総支払額軽減メリット

設定条件:基準金利:2.41% 借入額 3,000万円、返済期間 35年、元利均等返済、ボーナス返済なし 

  フラット35 フラット35S
フラット35S(中古タイプ)
フラット35S
(20年金利引下げタイプ)
適用金利 全期間2.41% 当初の10年間 1.41%
11年目以降 2.41%
当初の10年間 1.41%
11年目以降 2.11%
21年目以降 2.41%
毎月の返済額 105,806円 当初10年間 90,538円 当初10年間 90,538円
11年目以降 101,606円 11年目以降 98,204円
21年目以降 100,321円
総支払額 44,438,739円 41,346,404円 40,706,786円
フラット35との比較(総支払額) ▲3,092,335円 ▲3,731,953円 

つなぎ融資

つなぎ融資期間:オリックス信託銀行
融資条件:「フラット35」買取仮承認(完成保証や中間金登録は不要)
融資金額
  1. 土地決済金(所有権移転時 登記手続きはオリックス信託の指定司法書士による)
  2. 着工時 請負金額の30%(建築確認済証=工事届)
  3. 上棟時 請負金額の30%(瑕疵保険による上部躯体完了後)
諸経費
  1. 融資手数料:一律105,000円
  2. 融資保険手数料:融資金額X0.378%(半年間)
  3. 金利:短プラ+1.725%
  4. 抵当権設定:無
融資実行
  1. 土地融資:銀行営業日にお客様の口座へ振り込み
  2. 建物融資:事業者請求書(着工・上棟時中間金)に基づき、事業者口座へ直接振込